פעמים רבות תחילת שנה מהווה מועד לשינויים שונים. לא אחת התבשרנו על כניסה לתוקף של שינוי בתחומים שונים ומגוונים, החל מתחילת שנה ואילך. שנת 2018 בפתח אינה שונה בהיבט זה. החל מתאריך 1.1.18 יש שינויים, בינתיים לטובה, במדיניות המיסוי. לעניין מיסוי מקרקעין, או המיסוי על דירת מגורים, יש גם כמה תיקונים טובים שעשויים להקל על ההתנהלות של המוכרים והרוכשים בשוק הנדל"ן, זאת בהשוואה לשנה קודמת.
כדי להבין את השינויים, נחזור לרגע לשנת 2013, או נכון יותר לתאריך 1/1/2013 שם נחקק תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 (להלן: "תיקון 76" ו"החוק", בהתאמה) אשר כלל בחובו שינויים מהפכניים בשימוש בפטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה. כידוע, רק מכירת דירת מגורים מזכה יכולה לקבל פטור ממס שבח – הכוונה לדירה ששימשה למגורים והיא בעלת יעוד למגורים, מכירת כל הזכויות בדירה ועוד.
השינוי המרכזי שהיה בתיקון 76 הוא ביטול מסלול הפטור הכללי -אחת לארבע שנים, בידי מי שמחזיק יותר מדירת מגורים יחידה מכוח סעיף 49ב(1) לחוק. בנוסף נקבע חישוב מס שבח חדש – ליניארי מוטב, לפיו על השבח הריאלי שנצמח מיום רכישת הזכויות ועד ליום 31/12/2013 יחול מס בשיעור 0%, ואילו השבח הריאלי שנצמח מיום זה ועד ליום מכירת הזכויות במקרקעין יהיה חייב במס בשיעור של עד 25%.
לאור החשש של משרד האוצר ששיעור המס המוטב ינוצל למכירת דירות רבות ללא מס שבח כלל, הוטלו על השימוש בשיעור המס החדש מגבלות מחמירות בתקופת המעבר שמיום 1/1/2014 ועד יום 31/12/2017 דהיינו, במהלך ארבע השנים הראשונות לתחולתו של התיקון.
הוראות המעבר נקבעו כדי למנוע בטווח הקצר הטבה משמעותית במס למי שיש לו מספר דירות בבעלותו ביחס לדין הקודם, ובנוסף למנוע מכירה לא מבוקרת של דירות בתקופה קצרה בשל הוראות המיסוי החדשות.
ובכן תקופת המעבר מסתיימת בתאריך 31/12/2017, ועם סיומה, יחולו מספר שינויים.
שינוי אחד הוא, הסרת המגבלה הנוגעת למספר הדירות הנמכרות במס המוטב
עד כה היה ניתן להחיל את שיעור המס הליניארי המוטב במכירת שתי דירות מגורים מזכות בלבד
בתקופת המעבר. החל מתאריך 1/1/2018 תוסר מגבלה זו, וחישוב המס המוטב יוחל ללא מגבלת כמות
וללא מגבלה של זמן בין מכירה למכירה. ניתן למכור כמה דירות שרוצים ולבקש חישוב מס שבח
ליניארי מוטב.
מגבלה נוספת שתוסר מעתה ואילך ואשר העיקה מאוד על מוכרים רבים, ואף גרמו לחיובי מס רבים, נוגעת
להיעדר הזכאות לשימוש בשיעור המס המוטב במכירת דירה לקרוב בתקופת המעבר. החל מיום 1.1.18, ניתן
יהיה לעשות שימוש במס המוטב גם במכירה בין קרובים. גם כאשר המכירה נעשית בין קרובים, יהיה ניתן לבקש
חישוב מס ליניארי מוטב, חישוב שנמנע עד כה. זאת הטבה משמעותית הואיל וקיימות לא מעט עסקאות בין בני משפחה ומעתה הוסרה המגבלה לקבלת חישוב מס שבח ליניארי מוטב. בנוסף, מי שקיבל דירה במתנה וביקש למכור אותה תוך שימוש בחישוב מס שבח ליניארי מוטב, היה מנוע עד כה והיה חייב להמתין תקופת צינון מסויימת בטרם יוכל למכור את הדירה בחישוב ליניארי מוטב. החל מעתה, גם מגבלה זאת הוסרה. גם מי שקיבל דירה במתנה ורוצה למכור אותה, לא יצטרך להמתין, אלא יוכל לבקש חישוב מס שבל ליניארי מוטב. קרו לא מעט "תאונות מס" לאנשים שביצעו עסקאות והסתבר להם שלא עמדו בתקופת ההמתנה הדרושה ולכן חוייבו במס גבוה. החל מעתה גם מגבלה זאת הוסרה.
מגבלה נוספת שהוסרה היא האפשרות לקבלת פטור ממס שבח במכירת שתי דירות קטנות ו/או זולות תמורת רכישת דירה אחת גדולה חליפית. עד כה ובמשך תקופת המעבר, בגלל אילוצים שונים, לא היה ניתן להוציא לפועל פטור ייחודי זה. כיום והחל מתאריך 1/1/2018, יהיה ניתן להכנס למסלול הפטור ממס שבח ולפיו מוכרים שתי דירות בפטור ממס כנגד רכישה דירת מגורים אחת גדולה. יישום הפטור מצריך עמידה בתנאים שונים, אבל מגבלת השימוש בפטור הוסרה.
נותר רק לקוות ולייחל שמגמת הטבות והקלות במיסוי ימשכו. המיסוי מהווה נטל כבד מאוד ויש בהחלט מקום להקלות נוספות. שר האוצר מתהדר בעודפי גבייה גדולים מאוד, אולי זה ימריץ למתן הקלות מיסוי, נקווה שכך יהיה.
אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ. ניתן לפנות בשאלות והערות למייל : janashuki@gmail.com או לטל' 050-6209256
