מדרגות מס רכישה - על פי שאלות שמפנים אלי לקוחות נראה שהשינוי במדרגות מס רכישה אינו נהיר דיו.
יש לשים לב שגם חלק מדירה מהווה דירה, ולפיכך גם רכישת חלק דירה, נוסף על דירה קיימת, תהווה רכישת דירה נוספת ותחוייב במס רכישה החל ממדרגת מס 8%. רצ"ב קישור למדרגות מס רכישה לשנת 2022.
המלחמה באוקריינה - עולים חדשים - בימים אלו צפוייה עליית עולים חדשים מאוקריינה וגם מרוסייה.
קיימת הקלת מס רכישה בתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין – מס רכישה, תשל"ה - 1974 שמוקנית לעולה חדש שרוכש דירת מגורים, או בית עסק. גם במס הכנסה מקנה סעיף 14 לפקודת מס הכנסה הקלות מס לתקופה של עד 10 שנים. רצ"ב קישור למדרגות מס רכישה לעולה וקישור להקלות מס הכנסה לעולה.
שיפוי יזם בגין הליכי ייזום במקרקעין – עליית מחירי הנדל"ן על פני השנים, הביאה אנשים רבים לעסוק בייזום נדל"ן. אותם יזמים מאתרים חטיבת קרקע שלדעתם בעלת פוטנציאל מיידי, או עתידי לבנייה, ולפיכך מאתרים רוכשים ומבטיחים להם יחידת מגורים עתידית. הרוכשים והיזם נקשרים במערכת חוזים שונה, ובנתיים היזם מתחיל בהליכי ייזום שונים – רכישת הקרקע, לעיתים הדבר כרוך "בגאולת קרקע", קידום תב"ע, היתר בנייה וכו'. לא אחת הליכי הייזום לא מבשילים לכדי בנייה ואפילו לא להיתר בנייה. הזמן חולף לו, ואפילו שנים, והרוכשים מבקשים לצאת מהעסקה. בנתיים היזם נשא בהוצאות ומתחיל סכסוך האם ואיך ניתן לצאת מהעסקה ומי זכאי לשיפוי. בשנה האחרונה עסקתי בכמה מקרים כאלה כאשר כל צד רואה את הזוית שלו. היזם נשא בהוצאות ובנסיבות מסויימות הוא זכאי לשיפוי. מאידך הרוכש ששילם ולא קיבל תמורה. התשובות לא חד משמעיות ורצוי מאוד עוד בשלב הראשוני, ולפני כל חתימה על חוזה, להבהיר היטב את האפשרויות הנ"ל – מצד היזם ובוודאי מצד הרוכש וכן להבטיח ערבויות הולמות. כל זה נכון לכל עסקה ושבעתיים באזורים שמוגדרים מעבר לקו הירוק ואפילו הם נמצאים בלב ירושלים, שם רכישת קרקע מסתבכת אם וכאשר המוכר מוגדר כנפקד ונזקקים לשחרור הקרקע מאת האפוטרופוס לנכסי נפקדים, שלא שש למהלך שדורש רגישות פוליטית, מדינית ומשפטית.
פריסת מס שבח– מוכר נכס מקרקעין שנרכש לפני תאריך 7.11.2001 וכן כזה שמעל גיל 60, או מי שאין לו הכנסות חייבות במס הכנסה, יתכן ויוכל להקטין את מס השבח אם יבצע פריסת המס. מס שבח הוא מקדמה לצורך מס הכנסה בכל הקשור לשיעורי המס והזיכויים ממנו, ולכן בשילוב של חישוב מס השבח יחד עם שומת מס הכנסה, ישנה אפשרות להקטנת מיסוי בביצוע פריסת המס שבח על פני 4 שנים או פחות. במקרים מסויימים ניתן דרך משרד פקיד השומה עד 6 שנים משנת מכירת המקרקעין - כל מי שמכר נכס כאמור ולפחות בארבע השנים האחרונות ונמצא בקטגורייה הנ"ל, כדאי ויבחן את האפשרות להחזר מס על ידי ביצוע פריסת מס כאמור. יודגש שבפריסה בעת החישוב במשרד פקיד השומה - שלעניין "מס יסף" , תוספת מדרגת מס הכנסה של 3% על הכנסות גבוהות, הרי שרשות המיסים ובנתיים גם בתי המשפט אינם מאפשרים את פריסת חלק המס יסף, אלא הוא נצבר ומחושב כולו לשנת הצבירה שלו.
מס רכישה בגין הוצאות פיתוח – מס רכישה מוטל על רכישת זכות במקרקעין, כאשר לצורך כך מיושם הכלל של "כל התמורות" ששולמו יחוייבו במס הרכישה. ברור שכאשר נרכשת קרקע עם פיתוח שבוצע בה, הרי שמס הרכישה יכלול גם את שווי הפיתוח. אולם מה לגבי הוצאות פיתוח שהרוכש מתחייב בהסכם לשלם, והן טרם בוצעו בפועל – הפסיקה בעבר קבעה שאלו לא יכללו בחישוב מס הרכישה, ברם רשות המיסים חושבת ורוצה אחרת. לצורך כך רשות המיסים ערערה לבית המשפט העליון בפס"ד ע"א 6404/19 מנהל מיסוי מקרקעין חיפה נ' אמרלד בניין ופיתוח בע"מ, את המשיבים ייצגו עוה"ד מאיר מזרחי ואחרים. בית המשפט חזר על הלכה קיימת ואף מצא לנכון לנזוף ברשות המיסים על כך שהביאה שוב את הנושא לדיון. ככלל אין לשלם מס רכישה על הוצאות פיתוח עתידיות, אלא אם ברור שהן חלק אינטגרלי מהתמורה וברור שהן בגין השבחה של הנכס שהמוכר מתחייב לה. על מנת למנוע טעויות שעלולות לגרור חבות מס גבוהה מאוד, טוב לדעת ולנסח מראש את הסכם המכר על מנת שלא תהייה לו פרשנות שגוררת חבות במס רכישה בגין הוצאות פיתוח.
התחדשות עירונית – מתי הזכות בידי היזם הופכת להיות זכות במקרקעין - נושא התחדשות עירונית נפוץ מאוד בארץ בשנים האחרונות הן בפינוי בינוי והן בתמ"א 38. לא אחת יזם מתחיל בפרוייקט, מארגן את הדיירים, ואולם בשלב מסויים מחליט למכור את זכותו בפרוייקט לקבלן אחר. השאלה מה הזכות הנמכרת – האם זאת זכות הונית שחייבת במס הכנסה, או זכות במקרקעין שחייבת במיסוי מקרקעין שגם הרוכש אותה חייב במס רכישה. הלכה שבפסיקה שבהנתן היתר בנייה לפרויקט, אזי מדובר כבר בזכות במקרקעין. בפרשת ברדה נ' מיסוי מקרקעין נתניה – ו"ע 27885-02020 הלך בית המשפט צעד נוסף וקבע שאף אם לא הוצא בפועל היתר בנייה לפרוייקט, אולם ברור כבר שהוא יאושר וכל שנותר הם צעדים טכניים להשלמתו, ניתן לראות כאילו הוא קיים ולכן מדובר כבר בזכות מקרקעין שמכירתה חייבת במיסוי מקרקעין.
תיקון שומה בחלוף זמן להתיישנותה– בפרשת אפי חוגי בית המשפט העליון – ע"א 9264/20 הפך החלטה של בית המשפט המחוזי בשבתו כועדת ערר ו"ע 68019-07-18 וקבע שאין לפתוח ולתקן שומה על פי סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין בחלוף התקופה המתאפשרת על פי הסעיף – 4 שנים. באותו מקרה דובר בנכה שלא ידע על זכותו למס רכישה נמוך ובתום לב שילם מס רכישה גבוה. בית המשפט העליון אימץ את הגישה של דעת המיעוט בוודת הערר – כב' השופטת ירדנה סרוסי, שטעות על אף שנעשתה בתום לב, אינה עילה לתיקון שומה שהתיישנה.
