נכס המקרקעין הנפוץ ביותר שאדם רוכש בימי חייו הוא דירת המגורים.
ברכישת דירה יש הוצאות רבות מאוד מלבד עלות רכישת הדירה עצמה. קיימות שלל הצעות וסיסמאות להוזלת מחירי הדירות אבל לצד זה ישנן עלויות נוספות שאינן משוקללות ישירות במחיר הדירה.
משכנתא - מה משמעותה
עלות כזאת לדוגמה מקודמת באמצעות הצעת חוק חדשה שנרקמת בכנסת על ידי ביטוח המשכנתא.
משכנתא היא שעבוד נכס מקרקעין כבטוחה להחזרת הלוואה. כלומר תמורת הלוואה שאני מקבל מהבנק אני מעניק לבנק חזרה, ערובה, זכות משכנתא על הנכס שלי, זכות שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין.
ההלוואה בגינה ניתנת המשכנתא היא גדולה ובדרך כלל גם ארוכת שנים ומגיעה עד כדי עשרות שנים ואף חצי יובל.
הליך ההלוואה והמשכנתא הוא מורכב ונושא עלויות שמתגלגלות אל הלווה מקבל ההלוואה.
העלויות הנלוות המתווספות עם לקיחת המשכנתא
עלויות אלו כוללות הערכה שמאית לשווי הנכס עליו רושמים משכנתא, ביטוח חיים וביטוח מבנה וביטוח נוסף אותו רוצים לחוקק ועליו אפרט בהמשך.
המשכנתא מהווה בטוחה עבור הבנק למקרה בו הלווה אינו עומד בהחזר ההלוואה, הבנק יהיה רשאי למכור
את הנכס הממושכן וכך להחזיר לעצמו את ההלוואה שנתן. כך הבנק מתגבר על סיכונים של מתן הלוואה גדולה מאוד לטווח ארוך מאוד.
הלווה מפיק יתרון של החזר תשלומים שנפרס על פני הרבה שנים והבנק נמצא בבטחון שהכסף שלו מובטח.
אולם קיימים סיכונים רבים נוספים הן לבנק והן ללווה.
מה יקרה אם הדירה תישרף או תיפגע ברעידת אדמה או כל נזק אחר?
הבנק יישאר ללא ערובה.
ומה יקרה אם הלווה ימות? לא ישאר מי שיפרע את ההלוואה וכך הבנק יצא נפסד – ללא החזר הלוואה וללא נכס לערובה.
לכן, הבנק יחייב אתכם לבטח את עצמכם עם ביטוח אשר מגן על הלווה וגם על הנכס הממושכן.
ביטוח חיים וביטוח מבנה
ביטוחי המשכנתא המחוייבים כיום הם ביטוח מבנה וביטוח חיים.
ביטוח חיים למשכנתא, על פניו, נועד לשרת רק את צרכיו של הבנק, ובהסתכלות צרה ניתן לראות בו עוד הוצאה בנוסף להחזרי ההלוואה הכבדים.
אך בפועל, ביטוח חייםלמשכנתא משרת מאוד את האינטרסים של הלווים. אם אחד מבני הזוג נפטר בפתאומיות, כל נטל ההחזרים של ההלוואה נופל על שאר בני המשפחה שנותרו בחיים, ולרוב על בן הזוג שנותר מפרנס עיקרי אחד. זהו מצב קשה מאוד וקיים סיכוי סביר שבן הזוג לא יעמוד בו, ולבסוף יפסיד את הנכס לבנק.
אם כך ביטוח חיים למשכנתא מספק שקט נפשי לבעלי הנכס, שיכולים להוריד מעל ראשם את החזרי המשכנתא ולהישאר עם הנכס בבעלותם.
כך גם לגבי ביטוח המבנה למקרה והמבנה ינזק הביטוח מאפשר החזרת ההלוואה ובמקביל שיקום הנזק. ביטוחי המשכנתא מוטלים על הלווה לוקח ההלוואה ועולים על פני השנים אלפי ש"ח רבים.
עלות שלא נלקחת בחשבון בעלות רכישת הדירה אבל היא מהותית מאוד ונכבדה.
ומה קורה שלא ניתן לעמוד בהחזרי המשכנתא מסיבות אחרות?
כיום ולאור ניסיון מצטבר בו לוקחי הלוואה רבים נקלעים למצב שאינם יכולים לשלם את תשלומי פירעון ההלוואה דבר שמצריך את הבנק לממש את המשכנתא ולפנות אנשים יושבי הדירה.
לווים שלא מרצונם מגיעים למצב זה בגלל אילוצים שונים – פיטורים מהעבודה, מחלה קשה שלא מאפשרת התפרנסות ומצריכה הפניית משאבים כספיים לתרופות, מצבי גירושין, עלייה ביוקר החיים ועוד.
מצב קשה ולא נעים ואולם מצב שכיח שקורה לעשרות אלפים מידי שנה.
בדיוק למצבים אלו נרקמת הצעת חוק חדשה,ביוזמת עמותת "ידיד", שתחייב כל לווה כנגד משכנתא, להוסיף סכום כסף לביטוח מיוחד, נוסף על הקיימים, אשר יבטח אותו מפני אובדן כושר עבודה, או אובדן כושר השתכרות.
הביטוח יופעל לתקופה של שנה או יותר ויבטיח פירעון ההלוואה לתקופה בה הלווה טרם מצא מקום עבודה או לא
שיקם את יכולת ההשתכרות שלו.
לסיכום, עבור לוקחי ההלוואה כנגד משכנתא, הרי שההוצאות עומדות לגדול, אבל יש כאן בשורה דרכה הלווים יבטיחו את שמירת בתיהם ושלוות משפחתם.
מה עוד לקחת בחשבון?
לצד זאת, חשוב להאיר פינה קצת מוצלת, ולהבליט את העלויות הנוספות שבמשכנתא שהן בנוסף לפירעון השוטף של ההלוואה על מרכיביו – קרן, הצמדה וריבית.
כדאי לזכור שחלק מההוצאות מוחזרות לנו בצורת הקטנת מיסים - כך לגבי הריבית הריאלית, או הביטוח
חיים.
עלויות שמסתכמות לאלפי ₪ רבים מאוד ואשר חייבים לקחתם בחשבון בהוצאה החודשית.
לפיכך כדאי לתכנן מראש והיטב את גובה ההלוואה המבוקשת, גובה ההחזר החודשי וכמובן את גובה התשלומים הנוספים בגין הביטוחים השונים.
כל אלו, אם ישקלו מראש, לפי צרכים ויכולות, יבטיחו עמידה טובה יותר בנטל החזר ההלוואה.
בהשאלה מספר שמות טז, 18 "איש לפי אכלו לקטו".
מאת: יהושע ג'אנה, רו"ח ושמאי מקרקעין.
פורסם לראשונה בשבועון "גפן", ביוני 2014