כאשר מבצעים עסקה – רכישה או מכירת נדל"ן, הרי שיש כמה שלבים בתכנון העסקה וביצועה בהמשך.
ראשית יש מחשבות כלליות, בדיקה כללית של אפשרויות, בהמשך יש שלב של חיפוש ואיתור הזדמנות. גם כשמוצאים את הנכס, או את הרוכש לנכס, יש שלבים מוקדמים של משא ומתן, התלבטויות, ויכוחים, טיוטות של חוזים עד שמגיעים לבסוף ליום החתימה על החוזה. היכן ברצף הזה שיכול להמשך על פני חודשים, מצוי הרגע עליו ניתן להצביע ולומר – כאן נכרת ההסכם, כאן נסגרה העסקה?
יתכן וכל אחד יצביע על רגע אחר במהלך הרצף. האחד ירגיש שפגישה עם המתווך הוא הרגע המכונן, והשני ירגיש ששום דבר לא היה בטוח עד לרגע החתימה הסופי. ובכלל מדוע זה חשוב? למה אכפת מה יהיה יום המכירה – שיהיה כל יום בשבוע, או כל חודש אשר יהיה.
מסתבר שזה חשוב ולעיתים אף חשוב מאוד. על פי יום המכירה נקבע גובה מיסי המקרקעין – מס שבח ומס רכישה. הטבות ופטורים מהמיסוי שאינם מתאפשרים ואין זכאים להם היום, יתכן ונהייה זכאים להם מחר, או בעוד שבוע. לכן חשוב מאוד לדעת מה ההשלכות הצפויות ולפיהן לתכנן את יום המכירה/רכישה. כבר טיפלתי "בתאונות מס" קשות שנבעו רק בגלל הבדל של יום אחד בקביעת יום המכירה. לא נעים לשלם עשרות ומאות אלפי ₪, רק בגלל שקביעת יום המכירה התבצעה בהפרש של יום מהמועד בו היינו יכולים לחסוך את אותו תשלום מס. זה כואב.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963, התייחס לקביעת יום המכירה.
סעיף 19 לחוק קובע "יום המכירה" או "יום הפעולה" לענין חישוב השבח והמס הוא היום שבו
נעשתה המכירה – למעשה קביעה שלא מפרשת הרבה, כי נותרנו עם השאלה ללא מענה ברור.
ואולם בפעולות מסויימות החוק היה קצת יותר ספיציפי והגדיר את יום המכירה, למשל כאשר
מוכרים לחייב נכס בהליך הוצאהלפועל נקבע יום המכירה - היום שבו הושלמה המכירה או הפעולה
על ידי הרשות המוסמכת לכך. כך גם בהליך הפקעה נקבע שיום המכירה הוא היום שבו הועמד
הפיצוי בעד הזכות שהופקעה לרשות מי שהזכות הופקעה ממנו. נותרנו עם השאלה לגבי יתר המקרים – הרוב הגדול של העסקות.
במקרה שקרה והגיע עד לבית המשפט (ו"ע 32809-08-10 עוגן נדל"ן מניב בע"מ נגד מנהל מס שבח מקרקעין, ניתן ביום 17.7.2016), התעוררה מחלוקת בין המוכרים לבין מנהל מיסוי מקרקעין לגבי קביעת יום המכירה. המשמעות הייתה שביום מסויים מגיע פטור ממס שבח ואילו ביום שקבע מנהל מיסוי מקרקעין, אין זכאות לפטור.
הויכוח משמעותו מאות אלפי ₪. ביום 13.7.2008 נערך בין חברת עוגן נדל"ן מניב בע"מ (להלן: "החברה") לבין אסותא הסכם המאגד בתוכו את הסכמות הצדדים במזכר העקרונות. במסגרת נספח הסכם השכירות ניתנה לאסותא "זכות הצעה ראשונה לרכישת הבניין", בתוך 60 ימים מיום קבלת הצעה לרכישת הבניין.
במכתב מיום 6.8.2008 הציעה החברה לאסותא לממש את זכותה לרכישת הבניין תמורת סך של 807,142,857 ₪ בתוספת מע"מ. במכתב מיום 5.10.2008 הודיעה אסותא כי היא מקבלת את הצעתה של החברה לרכישת הזכויות בבניין. כלומר יש לנו טווח של שלושה חודשים בהן התגבשה העסקה. כל צד ראה את התגבשות העסקה במועד אחר ולפיו גם את יום המכירה. המחלוקת העיקרית בה חלוקים הצדדים, נוגעת לקביעת מנהל מס שבח בעניין יום המכירה המתייחס למכירת בניין אסותא. לטענת החברה, יש לקבוע כי יום המכירה של בניין אסותא הוא היום בו נערך הסכם מכר מפורט לפיו מכרה החברה את בניין אסותא. מנהל מס שבח טען כי מכירת בניין אסותא בוצעה ביום בו קיבלה אסותא את הצעת החברה לרכישת הבניין. הפרש של מועדים אבל בעל השלכות כספיות גדולות.
הועלו טענות שונות, רובן מחוק החוזים – האם המועד מסויים הייתה גמירות דעת , בשלות הכרתית, לסגירת העסקה. האם ומתי הבשילו כל פרטי העסקה לכדי מסויימות – מתי סוכמה התמורה הסופית, זיהוי סופי של הנמכר וכו'. בית המשפט התייחס למכלות הטענות, ועדיין קשה היה לקבוע בוודאות מהו המועד בו יהיה יום המכירה.
פסיקת בית המשפט נקבעה לבסוף מתוך הכלל לפיו בהעברה של זכות במקרקעין, רואים את "יום המכירה" במועד השתכללות החוזה למכירת המקרקעין באופן המשקף שינוי משפטי בזכויות הצדדים. היום בו ניתן לומר שהנכס "מחליף ידיים". היום בו עברו זכויות משפטיות לגבי הנכס. במקרה הזה קבע בית המשפט שיום המכירה הוא המועד בו בו קיבלה אסותא את הצעת החברה לרכישת הבניין, ולא המועד בחתימת החוזה.
הנה הבדל בין יום חתימה על חוזה ליום בו רואים את יום המכירה לפיו השתכלל החוזה. מוסר השכל – למנהל מיסוי מקרקעין יש סמכות לקבוע יום מכירה שונה מזה המופיע בחוזה, ובנוסף עלולה להיות השלכה כספית נכבדה.
ראוי להתייעץ לפני מעשה היכן שיש לדברים משמעות – ככל שמודעים להם.
אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ.
ניתן לפנות בשאלות והערות למייל : janashuki@gmail.com או לטל' 050-6209256
פורסם ב"קול הפסגה" 2018
