מלכודת- שכירות מקום חנייה יכולה להתחייב במיסוי מקרקעין
כולנו נתקלים בבעיה הזאת – אין מספיק מקומות חנייה. קוראים לזה "מצוקת חנייה". יש מיני מצוקות שונים, ובכלל אלו גם מצוקת חנייה. כיום עם הפיתוח והקדמה, וגם כאשר יש גידול ביכולת הכלכלית של כל משפחה, לעומת שרותי תחבורה ציבוריים לא משופרים ולא יעילים מספיק, הפתרון הוא גידול במספר כלי הרכב שיש במשפחה. כבר לא נדיר לראות בבית משפחה שני כלי רכב ויותר. כאשר בונים בניין חדש, קיים תקן חנייה ולפיו היזם מחוייב לדאוג לחנייה לכל דירה. התקן קובע חנייה אחת, או חנייה וחצי לכל דירה. לפיכך ברור שאם בבניין יש למספר דירות למעלה מכלי רכב אחד, הרי נוצרת מצוקת חנייה.
וכמו כל מצוקה גם למצוקה זאת נדרש פתרון.
להגדיל את מקומות החנייה זה לא דבר פשוט וגם יקר. הואיל והקרקע כבר תפוסה לכל מיני מטרות ומבנים, הרי שבדרך כלל הפתרון הוא בבניית חניון תת קרקעי שמהווה עלות לא קטנה. פתרון זה אינו זמין לאדם הממוצע. כאשר מבצעים הרחבת בנייה, או התחדשות עירונית, תנאי להיתר הבנייה הוא מציאת מקומות חנייה כאשר בדרך כלל
מחייבים בחניון תת קרקעי. כאמור, פתרון זה לא מעשי עבור האדם הממוצע, לכן לא אחת, פונים לשכן, בבניין סמוך, שיש לו חנייה פנוייה לא בשימוש ומבקשים ממנו לעשות שימוש בחנייה שלו. הואיל וחנייה בדרך כלל צמודה לדירה, הרי שלא ניתן לרכוש חלק מסויים – את החנייה בלבד, מה גם שהחנייה מיועדת לאותן דירות שבבניין ולא לבניין אחר. חוקי המקרקעין ברורים מאוד בעניין ולכן הפתרון הוא השכרה של מקום החנייה – חתימה על חוזה בשכירות חודשית לתקופה שקובעים אותה מראש. כך לשוכר יש מקום חנייה קרוב והינו בעל זכות חוזית לחנות שם.
האם שכירות של מקום חנייה היא עסקה במקרקעין המחייבת דווח ומיסוי מקרקעין?
האם נקשרנו בעסקה המהווה רכישת זכות במקרקעין? על פניו התשובה הראשונית היא לא,
אולם לא זה מה שפסק בית המשפט בעניין
- ו"ע 1055/01 דלויט טוש תומצו אינטרנשיונל ( 1994) בע"מ נ' מס שבח תל אביב.
בעניין זה, נחתם הסכם בין חב' קנית השלום השקעות בע"מ (להלן - "חברת קנית")
לבין חב'דלויט, לפיו שכרה חב' דלויט 3 קומות לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים באחד הבנינים הנמצא
בפרויקט "מגדלי עזריאלי" בדרך השלום בתל-אביב. חב' דלויט – השוכרת, קיבלה אופציה להאריך את חוזה השכירות לתקופה כוללת של 59 שנים. בבנין שבו שכרה חב' דלויט את קומות המשרדים קיים חניון למכוניות בכמה מפלסים, ובד בבד עם חתימת ההסכם הנ"ל, חתמה היא חתמה על השכרת מקומות חניה בקומות החניה, כאשר זכויות השכירות אינם מוגנים, אולם הם מתמשכים לכל אורך תקופת השכירות מול חברת קנית. הושכרו 80 מקומות חניה, כדלקמן:
א. 7 מקומות חניה מסומנים המיועדים לחב' דלויט בלבד.
ב. 25 אמצעי כניסה לחניון, אשר יאפשר חניה במקומות מסומנים לחב' דלויט ב"קומת המינויים".
ג. 48 אמצעי כניסה לחניון אשר יאפשרו חניה בקומות החניה המיועדות למינויים ולקהל הרחב,
במקומות לא מסומנים.
מנהל מיסוי מקרקעין חייב את השוכרת במס רכישה בגין 80 מקומות חנייה כאשר הוא קובע כי שווי כל חנייה הוא 18,000 $. לדברי המנהל, מדובר בשכירות ארוכת טווח ולכן היא מהווה מכירה. השוכרת מצידה טענה שהזכות שהיא קיבלה ב- 80 מקומות החניה הנ"ל אינה זכות במקרקעין, כך שהיא לא רכשה כל זכות במקרקעין במקומות החניה הנ"ל, ולכן אין להטיל עליה כל מס רכישה בגין הנ"ל. לדבריה בסה"כ היא קיבלה זכויות שימוש וחניה במקומות מסויימים, כשבמקומות חניה אלו אין
לה כל זכויות במקרקעין, ולכן זכויות אלו אינם "זכות במקרקעין" שיש למסותן. המקרה הגיע לבית המשפט שפסק כי ברור הדבר שהשוכרת קיבלה "הרשאה להשתמש במקרקעין" לתקופה ארוכה שנחשבת למכירה.ובהקשר זה ראוי, לעשות את ההבדל והפרדה בין הזכויות שקיבלה השוכרת ב-32 מקומות החניה המוזכרים לעיל לבין 48 מקומות החניה האחרים. וכל זאת למה? לגבי מקומות החנייה הבלעדיים והמסומנים לטובת השוכרת, ניתן לראות בהם כחכירה לתקופה ארוכה המהווה
מכירת זכות במקרקעין. מקומות חניה אלו שייכים רק לשוכרת והמיועדים רק לה, וזוהי המהות הכלכלית של העיסקה לגבי מקומות חניה אלו. לגבי 48 מקומות החניה הבלתי מסומנים, בהחלט יתכן שבמועד מסויים או באירוע מסויים יתמלאו
מקומות החניה וכאשר יבוא אחד מעובדי השוכרת, שבידו אמצעי כניסה לקומת חניה זו הוא לא יוכל
להיכנס לחניון. אם כך הדבר, הרי אין מקום לראות "אמצעי כניסה" כזה משום הרשאה שלפי תוכנה
ניתן לראותה כחכירה. לכן מקומות אלו לא מהווים מכירה ואין לחייבם במס רכישה.
לסיכום, בהשכרת חנייה לתקופה של מעל 25 שנים, ידרוש, ככל הנראה, מנהל מיסוי מקרקעין מיסים
ויראה את העסקה כמכירת זכות במקרקעין.
אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ. ניתן לפנות בשאלות והערות למייל : janashuki@gmail.com או לטל' 050-6209256
