עצות לבדיקות נדרשות בעת עסקת מקרקעין ומה תפקיד עורך הדין בעסקה.
מה תפקיד עורך הדין בעסקת מכירת דירת מגורים ומה תפקיד הצדדים ?
עסקת מקרקעין נראית לכאורה פשוטה מאוד, האחד מוכר והשני רוכש, באמצע יש מספר בעלי מקצוע שמעורבים כגון מתווך, שמאי מקרקעין, עורכי דין, לעיתים גם אדריכל, וא מהנדס ועוד.
את המוכר והקונה, בדרך כלל, מריצים לכל מיני מקומות להמציא טפסים ואישורים, וכל העסקה נראית טכנית רק כדי להשלים סט של מסמכים ובכך נגמרת העסקה.
בפועל ממש לא כך. כל עסקת מקרקעין, בין של דירת מגורים, או משרד, מחסן, חנות וכו', היא מורכבת וצריכה להיעשות בדקדקנות ובזהירות רבה מאוד. הואיל וכך, יש את אנשי המקצוע שמלווים את העסקה ואמורים לוודא שהוסרו כל הסיכונים בביצוע העסקה. לא תמיד מובנת פעולתם של אנשי המקצוע, ובמיוחד של עורך הדין, אבל הצדדים לעסקה משתדלים למלא אחר בקשותיו וממתינים להודעתו על סיום העסקה. אולם, אם נדע מה הפעולות המבוצעות והנדרשות, נוכל לעקוב טוב יותר אחר התהליך ואף לדעת להעיר את תשומת הלב היכן שנדרש.
באופן כללי למוכר בעסקה, כל עניינו הוא לקבל את הכסף עליו הוסכם כתמורת המכירה, ואילו הרוכש עניינו הוא לרשום את הנכס על שמו. פשוט לכאורה, אבל רק לכאורה. הנה, קצת, משלבי העסקה ותפקיד בעל המקצוע. ראשית יש לבדוק את הזכויות הנרכשות. קיימות זכויות שונות החל מבעלות מלאה על נכס, והמשך בחכירה, בר רשות ועוד. הזכות המועדפת והטובה ביותר היא בעלות והיא מכילה בתוכה את המירב. זכויות אחרות מכילות פחות ומאפשרות פחות, כך למשל זכות חכירה, מאפשרת להחזיק ולהשתמש בנכס, אולם לא נותנת בעלות על הנכס. זאת זכות שבהחלט טובה ובעלת שווי כספי, אבל פחות מזכות הבעלות שהיא הזכות המירבית. בציבור רווח בלבול בין רישום בטאבו לרישום ברשות המקרקעין (המינהל לשעבר), רישום בחברה משכנת וזה בדיוק חלק מההבדל בין הזכויות המוקנות בעסקה. לאחר שהבנו מה הזכויות המועברות, או מה הזכויות אותן אנו רוכשים, צריך לברר האם יש מגבלות להעברת אותן הזכויות. הערות אזהרה למינהן, משכנתא שרובצת על הנכס, עיקול, מגבלות תכנוניות ועוד. ניתן לומר שככל שהזכויות גבוהות יותר, ברורות יותר, מוסדרות ופנויות, הרי ששווי הנכס עולה, ולהיפך. על זכויות לא ברורות, לא מוסדרות ולא ברות מימוש בקלות, שווי העסקה יקטן ולעומת זאת רמת הסיכונים בעסקה תגדל. המשמעות יכולה להיות גם התמשכות הטיפול עד לרישום הזכויות על שם הרוכש. רצוי לברר נקודות אלו היטב עם עורך הדין ולהבין באופן ברור מה רוכשים ומה עתידים לקבל. נתקלתי כבר בעסקאות של מיליוני ₪ בהם לרוכש התחוור שעל אף ששילם, הוא לא רכש בפועל כמעט שום זכויות קינייניות למעט אלו החוזיות על פי החוזה.
השאלה מה רוכשים היא רחבה הרבה יותר. התשובה כוללת הרבה בדיקות נחוצות שאין ולא כדאי לוותר עליהן. יש לבדוק את הדירה היטב. מדובר בעסקה רצינית ולא של דבר ערך פעוט. אם יש ספק, יש להביא מהנדס שיבדוק את הדירה ויוכל להצביע אולי על פגמים נסתרים מעין רגילה. במיוחד בנושא נזילות מים, קונסטרוקציה, יציבות הבניין ועוד. ראוי להתעניין האם המבנה נבנה ועומד בתקנים חדשים של זעזועים ורעידות אדמה. אין לוותר על ביקור בעירייה ולעיין בתיק הבניין. לבדוק האם יש בנכס חריגות בנייה – המותר על פי היתרי הבנייה אל מול הבנוי בפועל. חשוב לדעת וכבר פנוי אלי לא מעט תושבים מהפסגה, כי חריגות בנייה הן עבירה פלילית, ועל אף שהן נעשו על ידי הבעלים הקודם, הרי שעתה הבעלים החדש אחראי להן והוא הנושא באחריות על כל המשתמע מכך. ברור שאת כל הבדיקות יש לבצע קודם לחתימה על העסקה, כדי לדעת מה רוכשים. בנוסף, מומלץ לברר האם יש בקשות להיתרי בנייה של השכנים לדירה הנרכשת. שלא יווצר מצב בו ראינו דירה ורכשנו אותה, ולפתע אחר כך בנו לנו ממול בנייה נוספת שלא ידענו עליה אבל היא הותרה עוד קודם לחתימה על הרכישה ועתה אין מה לעשות כנגד זה. נקבל מצב בו חשבנו שמצאנו דירת חלומות עם נוף ובפועל קיבלנו נוף לבנייה של השכן. כמובן שניתן להרחיב על פעולה בנאמר לעיל כתבה שלמה, אולם די בדברים הללו כדי להאיר ולהעיר תשומת לב ורמת הסיכונים להם נחשפים בעסקת מקרקעין ועל תפקיד בעלי המקצוע המלווים את העסקה. אין ברשימה הנ"ל משום הסבר שלם על הפעולות הנדרשות, ובכתבה הבאה אפרט על עוד פעולות מומלצות ונדרשות. אין באמור לעיל להוות חוות דעת, המלצה, ייעוץ או תחליף לייעוץ
מה אני יכול לעשות בעצמי?
לא צריך להשאיר הכל לידי בעלי המקצוע השונים ורצוי מאוד חלק מהדברים לעשות לבד,
הם ניתנים לביצוע ושופכים אור לכדאיות והסיכונים בעסקה. את הבדיקות יש לבצע קודם
לחתימה על ההסכם. שימו לב שבכל חוזה של עסקת מקרקעין קיימת פיסקה שאומרת
שלכל צד ניתנה הזדמנות לבדוק את הנכס ככל שרצה וניתנה לו הזדמנות להתייעץ עם
בעל מקצוע מטעמו והדבר לא נמנע ממנו. המשמעות היא שיהיה קשה לבוא לאחר מכן
בטענות כגון "לא ידעתי ולא ראיתי".
ביקור בנכס נועד למציאת פגמים, לבדוק את סביבת הנכס, נגישות, מטרדים סביבתיים, השכנים ועוד. דבר שצריך לבלוט הוא חריגות בנייה – יציאה של הנכס מעבר לגבולות הבניין, תוספות בנייה, אלו דברים שבדרך כלל בולטים ומחייבים בדיקה האם נעשו בהיתר כדין.
בנוסף, קיימים אתרי מידע רבים באינטרנט מהם ניתן להפיק מידע רב ערך. בכניסה לאתר העירייה (לפי גוש חלקה או כתובת) יהיה ניתן ללמוד האם הנכס מוכרז "כמבנה מסוכן", או האם הנכס מוכרז כ"מבנה לשימור" וכן על הכרזה לתוכניות פיתוח ושיקום עירוני כגון "פינוי בינוי" או "תמ"א ."38באתר העירייה נוכל להכנס למפה ולזהות את הנכס, את סביבתו, מבנה ציבור שבקרבה כגון בתי ספר, גני ילדים, בתי כנסת, מקווה, קווי חשמל ועוד ועוד. מידע חשוב שניתן להפיק הוא בקשר להיטל השבחה.מוכר הנכס חייב לדעת האם בעת המכירה הוא יחויב בהיטל השבחה. כידוע מדובר בהיטל בשיעור של %50 משווי ההשבחה ושיכול להגיע לכדי מאות אלפי ₪ - מידע שבהחלט יכול לשנות את ההחלטה של המוכר האם למכור את הנכס וכמה כסף יישאר בידו לאחר מכירת הנכס.
איזה מידע חשוב לדעת לפני חתימה על עסקת מקרקעין?
מידע שצריך לדעת וחובה לברר הוא מה הן הזכויות הנרכשות, האם זכות בעלות, או רק חכירה וכו'. ניתן להוציא נסח טאבו של רשם המקרקעין, או אישור זכויות של רשות מקרקעי ישראל או מחברה המשכנת ולהתחיל בירור בנושא. דירה שנמצאת בבניין הרשום בבית משותף, ניתן להזמין את תיק הבית המשותף וללמוד מידע רב אודות הדירה הנרכשת – האם יש הצמדות למי מהדירות, האם יש תקנון שמתוכו ניתן ללמוד על הגבלות, או תנאים מיוחדים שקשורים לבניין, ההתנהלות בבניין ועוד. כדאי לדעת שתקנון כזה שהופקד אצל המפקח על הבתים המשותפים, תנאיו ותוקפו חלים גם על רוכשים חדשים שנכנסים לבניין. כך למשל אם הוסכם בעבר על החניית אופניים במקום מסויים לבניין, דייר חדש לא יוכל להתנגד לזה עכשיו, או לנהוג אחרת. דוגמה אחרת, אם בבניין הוסדרו חניות וההסדר נרשם בתקנון, דייר חדש שנכנס עתה לבניין לא יוכל לטעון שההסדר אינו חל עליו והוא יהיה חייב להתנהג על פי ההסדר. מנסח הטאבו ומאישורי הזכויות ניתן ללמוד האם רשומה הערת אזהרה על הנכס, או הגבלה תכנונית שנרשמה על ידי רשויות התכנון. כדאי לדעת, אם רכשנו נכס ויש עליו הערת אזהרה, אזי אותה הערה נותרת ועוברת לרוכש החדש. אדם שרכש נכס עם הערת אזהרה, לא יוכל לטעון "לא ידעתי" או "ההערה לא קשורה אלי". לצורך כך המידע מפורסם ונגיש לכל, על מנת שכל אחד ידע להיזהר וידע מה הוא רוכש. את נסח הטאבו ניתן להפיק מהאינטרנט באתר של משרד המשפטים והמידע ניתן באופן מקוון תמורת עמלה פעוטה של כ-15ש"ח. בעיקרון ישנם שלושה סוגים של נסחים שמכל אחד מהם ניתן להפיק מידע שונה. הראשון נסח רגיל – נקבל מידע על הבעלים, הערות אזהרה, סוג הנכס, השטח ועוד. האיתור הוא על ידי גוש וחלקה של הנכס ובאם מדובר בדירה בבניין יש להזין תת חלקה. השני נסח מרוכז, זהו נסח של כל בעלי הדירות בבניין בו מופיעים כל תתי החלקות. השלישי נסח היסטורי, נוכל לקבל ממנו מידע על היסטורית הרישום של החלקה עוד לפני הבעלים האחרונים שמוכרים את הדירה. עבור כל נסח, נצטרך לשלם אגרה חדשה. אני שב ומזכיר שאת כל הבדיקות צריך לערוך קודם לחתימה על ההסכם. כמובן שניתן להרחיב על כל פעולה בנאמר לעיל עד כדי כתבה שלמה, אולם די בדברים הללו כדי להאיר ולהעיר תשומת לב ורמת הסיכונים להם נחשפים בעסקת מקרקעין ועל תפקיד בעלי המקצוע המלווים את העסקה.
אין ברשימה הנ"ל משום הסבר שלם על הפעולות הנדרשות, אלא רק ליידע קצת כיצד לגשת לעסקה חכמים יותר, או מה לדעת לקבל מאת בעלי המקצוע שמלווים את העסקה.
אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ. ניתן לפנות בשאלות והערות למייל : janashuki@gmail.com או לטל' 050-6209256
