בדרך כלל היטל השבחה מגיע כבשורה מפתיעה בכל פעם שמוכרים נכס מקרקעין או מבקשים היתר בנייה. לא תמיד לוקחים הפתעה זו בחשבון ולעיתים גובה ההיטל יכול להרתיע מלבצע עסקה או להוציא היתר בנייה. אולם גם קיימת אפשרות לקבלת פטור, אפשרות שלאחרונה אף קיבלה הרחבה פרשנית בפסיקה
מהו היטל השבחה והאם ניתן להימנע מתשלום ההיטל? היטל השבחה - כל מי שרצה לקבל היתר בניה, או למכור את נכס המקרקעין שלו, בוודאי ניתקל בביטוי "היטל השבחה". היטל השבחה "נולד" בשנת 1981 עת הוסף לחוק התכנון והבניה. בקצרה, שמאי מקרקעין של הועדה המקומית לתכנון ובניה קובע את גובה ההשבחה. ההיטל הינו בשיעור של 50% מגובה ההשבחה.
מתי יש השבחה ואיך היא נקבעת?
השבחה נוצרת בעקבות מספר תהליכים שבהשפעתם נוצרת עליית שווי של ערך המקרקעין – השבחתם. קיימים מספר אירועים ליצירת אפשרות להשבחה – הראשונה: אם התפרסמה תוכנית בינוי חדשה המקנה אפשרויות בניה נוספות, או ניצול של המקרקעין באופן שמשביח את ערכם. למשל תוכנית המאפשרת תוספת של מרפסת, תעלה את שווי המקרקעין ותהווה השבחה. השניה: אישור הקלה, הועדה המקומית יכולה לאשר הקלה של אילוצי התכנון ולאשר בקשה שעל פי התוכנית המקורית היא אסורה. למשל בקשה לסגירת מרפסת אם תאושר, יש בה השבחה של ערך המקרקעין. השלישית: מתן אישור לשימוש חורג, לכל מקרקעין יש יעוד לשימוש. לדירת מגורים בדרך כלל היעוד הוא למגורים. אם רוצים לפתוח משרד, או מרפאת שיניים בדירת המגורים, יש לפנות בבקשה לאישור שימוש חורג – חריגה מהשימוש למגורים לטובת הפעלת מרפאת שיניים, או משרד. ככל שיש למקרקעין אפשרויות שימוש רחבות יותר הרי שערכן עולה ונוצרת השבחה. היתר לשימוש חורג, בדרך כלל מוגבל לזמן נקוב.
היטל השבחה לא יחול אם לא נוצרה השבחה, וכן אם בצעתי השבחה לא חוקית, כגון תוספת בנייה ללא אישור, גם על זה לא יחול היטל השבחה שכן תוספת כזאת היא בניגוד לחוק ומהווה עבירה פלילית.
האם בכל מצב מוטל היטל השבחה ?
מטרת ההיטל הוא לממן פעילות של הועדה המקומית לתכנון ובנייה בפיתוח מקרקעין ותשלום פיצויים לניזוקים מתוכניות פיתוח. ההיטל חל על הבעלים של המקרקעין ועיתוי החיוב הוא כאשר יש מימוש זכויות. מימוש זכויות נחשב כאשר מתבצעת מכירה של המקרקעין, או העברתם לאחר. גם העברה במתנה וללא תמורה נחשבת למימוש זכויות ותהווה עיתוי לחיוב בהיטל השבחה. גם קבלת אישור להיתר בניה מהווה מימוש זכויות ותהווה עיתוי לחיוב בהיטל השבחה – אבל חשוב לזכור, שהכל ובתנאי והייתה השבחה בתקופה שבין רכישת המקרקעין למועד של מימוש הזכויות. למשל, אם קיבלתי היתר בניה על פי תוכנית בניין שהייתה קיימת עוד שרכשתי את המקרקעין, הרי שלא קיימת שום השבחה, אולם אם התוכנית המשביחה התפרסמה לאחר שרכשתי את המקרקעין, הרי שקבלת היתר בניה, או מכירת המקרקעין יהוו מימוש זכויות ועיתוי לחיוב בהיטל השבחה.
ההשבחה מחושבת לפי עליית השווי באותו מועד שבו פורסמה התוכנית המשביחה. יש כמה שיטות לחישוב ההשבחה ויותר מכך חישוב שוויה של ההשבחה נכון לרגע מימוש הזכות. בדרך כלל סוגייה זאת מהווה כר נרחב לוויכוח מול הועדה המקומית על גובה ההשבחה. ניתן להתנגד לקביעת הועדה המקומית לתכנון ובנייה ולפעול במסגרת ועדת ערר, או להגיש שומה נגדית של שמאי מקרקעין מטעם בעל המקרקעין, שומה שחולקת על קביעת שמאי הועדה המקומית. הליך נוסף לצד ועדת ערר הוא אפשרות לבקש שמאי מכריע שיחליט על גובה ההשבחה בוויכוח שבין שמאי הועדה המקומית לשמאי המקרקעין של בעל המקרקעין. לא לשכוח שאם תכנית בניין עיר לא השביחה, הרי שאין כלל היטל השבחה. בנוסף, לא לוקחים בחשבון תוכניות שהתפרסמו לפני 1/7/1975, ורק תוכניות שהתפרסמו לאחר תאריך זה יכנסו לחישוב של ההשבחה. כאמור, אם נמצא שקיימת השבחה, ישולם היטל בשיעור של 50% מההשבחה. לעיתים היטל זה יכול להגיע לסך של מאות אלפי ₪ ובסכומים לא מבוטלים.
היה ונוצרה השבחה אזי אם נבקש למכור את הנכס שלנו, או נבקש היתר בניה שמושפע מההשבחה, יחול היטל בשיעור 50% מגובה ההשבחה. כאמור, ניתן לערער על גובה ההיטל.
אבל האם יש דרך להפטר לגמרי מחובת היטל השבחה ? חוק התכנון והבניה מקנה פטור מהיטל השבחה בנסיבות מאוד ספציפיות ומוגדרות. ניתן לדרוש פטור מההיטל כאשר ההשבחה היא הרחבה של דירת מגורים ועד 140 מ"ר ובתנאי והדירה משמשת למגוריו של מבקש הפטור. כלומר ינתן פטור מהיטל השבחה רק עבור נכס מקרקעין שהוא דירת מגורים ובתנאי וההשבחה היא בנייה עד 140 מ"ר ובתנאי ואותה דירה מושבחת משמשת למגורי מבקש הפטור.
לפני שנים התפרסם מקרה שהגיע להכרעה שיפוטית וידוע בשם "הלכת צרי". המקרה שהיה בהלכת צרי התרחש בחלקת קרקע שיועדה לבנייה של מספר יחידות דיור. הואיל ותנאי הפטור מהיטל השבחה שעל פי חוק התכנון והבנייה היו ידועים, רשם בעל המגרש מספר בני משפחה כבעלים על המגרש. לאחר שנרשמו אותם בני משפחה כבעלים במגרש, בנה כל אחד יחידת מגורים לעצמו וביקש פטור מהיטל השבחה על פי התנאים לעיל ואף הוצהר שכל יחידה תשמש למגורי מבקש הפטור. הועדה המקומית סירבה למעקף התחכומי הזה שהביא למצב של פטור מהיטל השבחה על כל החלקה, בטענה שפטור מגיע רק בגין יחידה אחת על המגרש ולא למספר יחידות על חלקה אחת. העניין הובא לפני ערכאה שיפוטית שם הוחלט שמגיע רק פטור אחד מהיטל השבחה ורק עבור יחידה אחת ולא לכל דירה.
הלכה זאת עמדה בתוקף ויושמה על ידי כל הועדות המקומיות בארץ. לאחרונה ניתן פסק דין בבית המשפט העליון במקרה דומה, בעניין דיבון נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה בפתח תקוה. במקרה זה היו על חלקה אחת מספר בעלים, שאינם קשורים בקשר משפחתי אחד לשני, וכל אחד בנה לעצמו יחידת דיור וביקש את הפטור מהיטל השבחה. הועדה המקומית, על פי "הלכת צרי" סירבה ואמרה שרק פטור אחד ינתן לחלקה ולא לכל יחידה בפני עצמה. בית המשפט העליון שדן בסוגיה הפך את הלטת הועדה המקומית וקבע שכל תא משפחתי יקבל פטור מהיטל השבחה עבור הדירה שלו, וזאת בניגוד לעמדת הועדה המקומית שביקשה לתת פטור אחד בלבד לכל החלקה. בית המשפט העליון גם סייג את החלטתו לעומת הלכת צרי באומרו ששם דובר בחלקה שהיו עליה בעלים שהם קרובי משפחה, ואילו כאן במקרה החדש, השותפים בחלקה זרים זה לזה ואינם בני משפחה ולכן כל אחד מהם זכאי לפטור מהיטל ההשבחה. לפיכך נקבעה הלכה חדשה לפיה חלקה שמוחזקת על ידי מספר בעלים זרים זה לזה, כל אחד מהם יהיה זכאי לקבל את הפטור מהיטל ההשבחה. ניקח דוגמה מציאותית, שני אנשים בעלים בחלקה עליה ניתן לבנות מבנה דו משפחתי, כל אחד מהם יהיה זכאי לדרוש פטור מהיטל השבחה עבור בניית דירת המגורים שלו. כבר אמרנו – עלינו לשבח.
אין באמור לעיל להוות ייעוץ או תחליף לייעוץ. ניתן לפנות בשאלות והערות למייל : janashuki@gmail.com או לטל' 050-6209256
