רכישת דירה מטרתה העיקרית היא שימוש למגורים ואולם יש מי שרוכש דירה למטרת השקעה מתוך כוונה להפקת רווח. רווח מדירת השקעה יכול לנבוע בעת מכירתה בעקבות עליית שוויה לעומת רכישתה, או רווח שוטף מהשכרת הדירה. רווח בעת מכירת הדירה מחוייב במס שבח ואילו רווח מהשכרה מחוייב במס הכנסה באופן שוטף. ראוי ליידע שרשות המיסים פועלת לאחרונה במשנה מרץ לגלות הכנסות מדמי שכירות שלא דווח עליהן ושולחת לאנשים דרישות לדווח על מקורות הכנסה.
לאחרונה פנו אלי לא מעט אנשים בנושא זה. להלן אפרט את שלושת האפשרויות הקיימות למיסוי במס הכנסה דירות מגורים.
א תשלום מס מלא – המסלול הרגיל למיסוי הכנסות לפי סעיף 121(א) או (ב) לפקודת מס הכנסה
(בהתאם לגיל בעל ההכנסה). מסלול זה מחושב לפי שיעור המס השולי של משכיר הדירה.
המסלול מחייב הגשת דו"ח שנתי לרשות המיסים, אשר בו יש לדווח גם על ההכנסות משכר הדירה.
החיוב במס הוא על ההכנסה החייבת – הכנסות שהתקבלו משכר הדירה בניכוי ההוצאות שהיו, כגון תיקונים, שיפוצים, פחת, עלות מתווך ועוד. היתרון במסלול זה שניתן להפחית הוצאות שהיו בגין השכרת הדירה ולשלם מס רק על ההכנסה נטו שנבעה. אותה הכנסה תתחייב לפי שיעורי המס השולי של המשכיר. שיעורי המס השולי נקבעים בהתאם לגילו של המשכיר ובהתאם לסווג ההכנסה וכמובן לפי גובה ההכנסה. לא אפרט כאן, אולם רק לדוגמה, מי שמעל גיל 60 זכאי להתחיל ממדרגת מס נמוכה של 10% מס.
ב. תשלום מס של 10% - מסלול מס מיוחד להכנסה מהשכרת דירת מגורים ומשמשת למגורים. בהתאם להוראת סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, רשאי המשכיר לשלם מס בשיעור של 10% על הכנסתו מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל. תנאי לבחירה באפשרות זאת הוא שההכנסה מהשכירות אינה מגיעה לכדי הכנסה מעסק, כלומר שעסקו אינו השכרת דירות. את המס יש לשלם מתוך סך דמי השכירות ללא אפשרות ניכוי הוצאות וחובה לשלמו בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה הייתה הכנסה מדמי שכירות. למשל, אם סך ההכנסות מדמי שכירות בשנת 2013 היו 70,000 ₪, אזי יש להעביר לרשות המיסים את תשלום המס בסך 7,000 ₪ עד לתאריך .30/1/2014
ג. פטור ממס - חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990, מאפשר קבלת פטור על הכנסה מדמי שכירות של דירה המושכרת למגורים עד תקרה מסוימת. זהו המסלול המועדף על משכירי דירות והוא מאפשר פטור מדמי שכירות עד סכום של 5,000 ₪ בקירוב. הפטור לא ניתן לכל דירה מושכרת בנפרד, אלא על סך ההכנסות מהשכרת דירות. אם קיימות למשכיר שתי דירות אותן הוא משכיר, אזי הפטור יהיה בגין סך ההכנסה משתי הדירות גם יחד ולא לכל דירה בנפרד. כמו כן, תילקחנה בחשבון כל ההכנסות משכר דירה של התא המשפחתי – של המשכיר, בן זוגו הגר עימו ושל ילדיו עד גיל 18. הכנסות כולם ביחד מדמי שכירות צריכות לעמוד בתקרת הפטור של עד 5,000 ₪ ולא ינתן לכל אחד מהם פטור עצמאי משלו. המסלול מאפשר שמירה על פטור יחסי גם למי שחרג והכנסתו משכירות גבוהה מתקרת ה – 5,000 ₪. במקרה זה כל חריגה תגרום להקטנה כפולה של תקרת הפטור. כך למשל אם ההכנסה גלשה מעבר ל- 5,000 ₪ והגיעה ל- 6,000 ₪, כלומר חריגה של 1,000 ₪. במקרה זה תקטן תקרת הפטור פי 2 מהחריגה ולכן תקטן ב- 2,000 ₪ ולפיכך ינתן פטור רק על 3,000 ₪ ויתרת ההכנסה תחוייב במס רגיל לפי שיעורי המס של המשכיר.
ככלל לא מחייב, ניתן לומר, שכאשר יש הכנסה חודשית גבוהה והכנסות שכירות גבוהות, האפשרות הנכונה ביותר היא תשלום מס בשיעור 10% על הכנסת השכירות.מי שמשכיר דירה אחת בלבד שההכנסה ממנה עד 5,000 ₪ בוודאי שיעדיף את המסלול הפטור ממס.
"בעמק יפה בין כרמים ושדות. עומד מגדל בן חמש קומות . ומי גר במגדל?... ובקומה החמישית גר מר עכבר. אך לפני שבוע ארז חפציו ונסע. איש אינו יודע לאן ומדוע. כתבו דיירי המגדל שלט, תקעו מסמר מעל לדלת, וקבעו שלט בקיר: דירה להשכיר" (מתוך סיפרה של לאה גולדברג "דירה להשכיר").
אין באמור לעיל להוות חוות דעת, ייעוץ או תחליף לייעוץ אישי. ניתן לפנות בשאלות והערות למייל : יהושע (שוקי) ג'אנה) janashuki@gmail.com או לטל' 050-6209256
פורסם ב"חדשות המס" חדשות ועדכונים במיסים מבית מחשבות. גליון 65
